SBPE: o que é e como funciona no financiamento imobiliário

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, ou SBPE, é o mecanismo que determina o direcionamento de parte dos recursos captados em depósitos de poupança para os financiamentos imobiliários.

Atualmente, ele prevê que 65% dos recursos captados em depósitos de poupança devem ser aplicados em operações desse tipo de crédito imobiliário. E, a partir de janeiro de 2027, entra em vigor um novo modelo de direcionamento, que elevará esse percentual gradualmente até 100%, conforme a Resolução CMN nº 5.255/2025.

Este artigo do Portas mostra como funciona para quem quer financiar a casa própria: quais os tipos de financiamento que existem, quem pode contratá-los, o que pode entrar na operação, e muito mais.

O que é SBPE?

SBPE é a sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, mecanismo que promove o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança.

Essa definição é a que consta na Resolução 4.676/2018, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que é responsável pelas principais disposições acerca do SBPE, do direcionamento dos recursos captados em poupança e outros aspectos relacionados ao crédito imobiliário.

Vale deixar claro que o SBPE não é, por si só, uma linha de crédito ou um tipo de financiamento imobiliário: ele é o mecanismo que regula a destinação de recursos para o crédito imobiliário. 

Esta é a explicação que o Banco Central (BC) deu ao Portas:

“O SBPE é mecanismo regulatório de direcionamento obrigatório de recursos captados por depósitos de poupança. Em seu âmbito, as instituições que captam depósitos em cadernetas de poupança são obrigadas pela regulação a destinar uma parcela desses recursos para o crédito imobiliário”.

Hoje, do percentual destinado ao financiamento imobiliário, no mínimo 80% devem ser para imóveis residenciais e o restante para imóveis não residenciais.

Qual é a diferença entre SBPE, SFH e SFI? 

Embora SBPE, SFH e SFI apareçam com frequência juntos, esses termos não significam a mesma coisa. O SBPE é um mecanismo regulatório para o financiamento imobiliário, enquanto o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) são os dois tipos de sistemas de financiamento de imóveis no Brasil.

A tabela a seguir reúne as explicações dadas pelo Banco Central ao Portas e o que estabelece a Resolução CMN nº 4.676/2018 sobre cada sistema:

Qual é a diferença entre SBPE e Minha Casa Minha Vida?

O SBPE é um mecanismo regulatório que direciona recursos de depósitos de poupança para o financiamento imobiliário, enquanto o Minha Casa Minha Vida é um programa habitacional do governo federal, com natureza, origem de recursos e finalidades diferentes.

Esse programa social foi criado pela Lei nº 11.977, de 2009, e retomado e reformulado pela Lei nº 14.620, de 2023. 

“Seus recursos são de origem pública ou fundos de caráter social, compreendendo subvenções diretas do Orçamento Geral da União, recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS)”, explica o BC.

SBPE financiamento: como funciona?

O financiamento com recursos do SBPE é uma operação de crédito imobiliário que utiliza recursos captados por meio dos depósitos de poupança para a aquisição de imóveis, inclusive comerciais. Esta é a explicação da Caixa, que complementa:

“Esse financiamento pode ser utilizado para aquisição de imóvel novo ou usado, construção, reforma, ampliação e aquisição de terreno, entre outras finalidades.”

A instituição financeira destaca que não há limite de valor para os imóveis financiados com recursos do SBPE. No entanto, como já vimos no tópico anterior, se as operações estiverem enquadradas no SFH, o valor do imóvel financiado deve ser de no máximo R$ 2.250.000,00. 

“Essas operações permitem a utilização de recursos do FGTS, observadas as condições e regras estabelecidas para o uso do Fundo”, informa a Caixa.

A cota de crédito não pode passar de 80% nas operações de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial. Esse percentual pode chegar a 90% quando é utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Para empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, a cota é de até 60%.

Quem pode financiar um imóvel pelo SBPE?

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem financiar um imóvel com recursos do SBPE. Segundo o site do Banco Central, as condições para contratar um financiamento imobiliário são as seguintes:

• ser brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
• não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, Banco Central e Receita Federal;
• ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
• e ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos.

“Não há exigência de renda mínima nos sistemas SFH e SFI, já que o valor da renda mensal necessário dependerá, essencialmente, do valor do imóvel a ser financiado e do tempo total do financiamento”, diz a página do BC. 

Mas acrescenta: “cada banco trabalha com um percentual de comprometimento de renda, que, em geral, não pode ultrapassar 30% da sua renda”.

O que pode ser financiado com recursos do SBPE?

Os recursos do SBPE podem financiar a aquisição, construção, produção, reforma e ampliação de imóveis residenciais e não residenciais, além da aquisição de materiais para essas finalidades.

Além disso, o imóvel pode ser novo, usado ou em fase de produção e pode ser financiado tanto por pessoas físicas quanto jurídicas. 

E os recursos do SBPE também englobam “operações de empréstimo a pessoas naturais que tenham imóveis residenciais como garantia”, como lembra o Banco Central.

Todo banco oferece financiamento pelo SBPE?

Não necessariamente. Os segmentos de instituições financeiras que contratam operações pelas regras do SBPE são os seguintes:

“os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as cooperativas de crédito autorizadas a captar depósitos de poupança na forma da regulamentação vigente”.

Eles estão elencados no artigo 2º da resolução que regulamenta o SBPE.

É possível consultar a lista atualizada de instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central no site do BC.

Agora que você já sabe tudo sobre SBPE e financiamento imobiliário, tire suas dúvidas sobre imóveis de leilão.